- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
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Vor einigen Monaten hörte man immer wieder von inländischen Anlageinstituten, die in US-amerikanische oder europäische Gewerbeimmobilien (hauptsächlich Gebäude) nachrangig investierten und dabei fast ihr gesamtes Kapital verloren. In letzter Zeit scheint es etwas ruhiger geworden zu sein.
Die nachstehende Nachricht erschien Ende Juli und befasste sich mit dem US-amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien im zweiten Quartal. Aufgrund der anhaltend hohen Zinssätze im zweiten Quartal war der Markt für Gewerbeimmobilien weiterhin schwach, was zu einer Rekordzahl von Zwangsvollstreckungen führte – der höchsten seit neun Jahren.
Ab der FOMC-Sitzung im September senkte die Fed den Leitzins um 50 Basispunkte und setzte die Zinssenkungen im November fort.
Obwohl Fed-Vorsitzender Powell in seiner jüngsten Rede andeutete, dass der Leitzins im Dezember beibehalten und eine Pause eingelegt werden könnte, gehen die meisten Anlageinstitute davon aus, dass die Zinssenkungen im kommenden Jahr fortgesetzt werden.
Der folgende Artikel aus der Vorwoche berichtet daher, dass auch der US-amerikanische Markt für Gewerbeimmobilien, der besonders empfindlich auf das Zinsniveau reagiert, angesichts dieser Entwicklung der Fed eine Erholung erwartet.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Die folgenden Grafiken zeigen die Entwicklung des CPPI (Commercial Property Price Index), eines Preisindex für Gewerbeimmobilien in den USA und Europa.
In den USA hatte der Preis, der seit November letzten Jahres aufgrund der Erwartung weiterer Zinssenkungen ab Mitte 2024 kontinuierlich gefallen war, seinen Rückgang gestoppt. Danach stieg er leicht an, und in den letzten drei Monaten (August bis Oktober) stagnierte der Index.
Entweder wirken sich die Zinssenkungen aufgrund von Zeitverzögerungen noch nicht auf den Markt für Gewerbeimmobilien aus, oder der Markt reagiert derzeit nicht stark auf die Zinssenkungen – eines von beidem muss zutreffen.
US-Commercial Real Estate Index, Quelle: Greenstreet.com
Europäischer Commercial Real Estate Index, Quelle: Greenstreet.com
Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Ausfallquoten von CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) nach Immobilientyp, die Trepp.com regelmäßig erhebt und bereitstellt.
Erfahrungsgemäß war es bei bestimmten Vermögenswerten oft so, dass die Ausfallquote von ihrem Tiefpunkt aus bis zu einem gewissen Grad anstieg, ohne dass dies ein Problem darstellte, aber ab einer Rate von 7 bis 8 % Probleme auftraten. Wenn diese Marke überschritten wurde, beschleunigte sich der Anstieg der Ausfallquote oft.
Auch hier ist der problematischste Bereich das Büro (hauptsächlich Gebäude). Die Ausfallquote überschritt im Sommer diesen Jahres leicht die 7%-Marke und steigt im jüngsten Datenstand vom Oktober weiter an.
Auch bei Gewerbeimmobilien (industrial) ist die Ausfallquote mit fast 7 % nicht niedrig, doch nach den Zinssenkungen scheint ihr Anstieg vorerst gestoppt zu sein. Im Gegensatz dazu setzt sich der Anstieg der Ausfallquote bei Büroimmobilien fort.
Betrachtet man diese Entwicklung, so könnte man erwarten, dass bei schnellerer Senkung des Leitzinses durch die Fed die Probleme bei anderen Immobilientypen begrenzt bleiben, bevor sie größer werden. Bei Bürogebäuden jedoch scheint es so zu sein, dass sie sich bereits auf dem Weg in eine Rezession befinden, es sei denn, die Zinssenkungen erfolgen so schnell wie mehrere große Zinssenkungen in Folge.
Delinquenzrate bei Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) im Oktober 2024 (Quelle: Trepp.com)
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