- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
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Hace unos meses, a menudo se veían noticias sobre instituciones de inversión nacionales que habían invertido en bienes raíces comerciales (principalmente edificios) en Estados Unidos o Europa en segundo lugar, perdiendo casi todo su capital. Recientemente, la situación parece haberse calmado un poco.
La noticia a continuación, publicada a finales de julio, trataba sobre el mercado inmobiliario comercial estadounidense en el segundo trimestre de este año. El contenido indicaba que, debido al impacto de las altas tasas de interés, la depresión en el mercado inmobiliario comercial continuaba, con un registro de embargos que alcanzó su máximo en 9 años.
A partir de la reunión de la FOMC de septiembre, la Reserva Federal comenzó a bajar las tasas de interés con una reducción de 50 pb, y en noviembre continuó con las bajadas.
Aunque el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, insinuó en un discurso reciente que en la próxima reunión, en diciembre, se mantendrían las tasas, dando un respiro, el análisis general de las instituciones de inversión es que la tendencia a la baja de las tasas continuará durante el próximo año.
Por lo tanto, el artículo de hace dos semanas a continuación informa que el mercado inmobiliario comercial estadounidense, particularmente sensible a los niveles de las tasas de interés, también está anticipando una recuperación a la luz de esta actitud de la Reserva Federal.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
A continuación se muestran los gráficos de la tendencia del índice de precios de los bienes raíces comerciales (CRE) de Estados Unidos y Europa, CPPI.
En el caso de Estados Unidos, el precio, que había estado cayendo continuamente desde finales de noviembre del año pasado con la expectativa de que la baja de las tasas de interés comenzaría a mediados de 2024, se ha detenido. Desde entonces, ha subido ligeramente, y en los últimos tres meses (agosto-octubre), el índice se ha mantenido estancado.
O bien, los efectos de la baja de las tasas de interés aún no se reflejan completamente en el mercado CRE debido a un retraso temporal, o bien, el mercado se encuentra en un estado en el que no responde significativamente a la baja de las tasas de interés... una de las dos opciones debe ser cierta.
Índice de inmuebles comerciales de EE. UU., Fuente: Greenstreet.com
Índice de inmuebles comerciales europeos, Fuente: Greenstreet.com
A continuación se muestra un gráfico de la tendencia de la tasa de morosidad de los CMBS (títulos de deuda respaldados por hipotecas comerciales) por tipo de bien raíz comercial, que Trepp.com proporciona periódicamente.
Por experiencia, la tasa de morosidad de un activo en particular solía considerarse aceptable hasta cierto punto desde su nivel mínimo, pero una vez que superaba el 7-8%, empezaba a ser problemático. Además, una vez superado este nivel, la velocidad de aumento de la tasa de morosidad tendía a acelerarse.
Como se puede ver en el gráfico a continuación, el problema más grave es el de las oficinas (principalmente edificios). La tasa de morosidad superó ligeramente el 7% en verano y sigue aumentando rápidamente, según los datos más recientes de octubre.
La tasa de morosidad de los bienes raíces industriales también es alta, cerca del 7%, pero su tendencia al alza parece haberse detenido después de la baja de las tasas de interés. En cambio, la tendencia al alza de la tasa de morosidad de las oficinas no muestra signos de disminuir.
Si solo observamos esta tendencia, parece que si la Reserva Federal continúa bajando las tasas de interés rápidamente, se podría controlar la situación de otros tipos de bienes raíces antes de que el problema se agrave. Sin embargo, tengo la sensación de que en el caso de las oficinas (edificios), incluso si la baja de las tasas de interés continúa, a menos que sea una rápida reducción consecutiva de gran tamaño, ya ha caído en una situación de declive.
Tasa de morosidad de los bonos de titulización de activos hipotecarios comerciales (CMBS) en octubre de 2024 (Fuente: Trepp.com)
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