- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
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Il y a quelques mois, on voyait souvent des informations selon lesquelles des institutions d'investissement nationales avaient parfois investi dans l'immobilier commercial (principalement des bâtiments) aux États-Unis ou en Europe avec un financement subordonné, pour finalement perdre presque la totalité de leur capital. Aujourd'hui, cela semble s'être un peu calmé.
L'actualité ci-dessous, parue fin juillet, concernait le marché immobilier commercial américain au deuxième trimestre de cette année. Elle indiquait que la stagnation du marché immobilier commercial, due à la persistance des taux d'intérêt élevés, se poursuivait au deuxième trimestre, les saisies ayant atteint leur niveau le plus élevé en 9 ans.
Puis, à partir de la réunion de la Fed de septembre, la Réserve fédérale a commencé à réduire les taux directeurs de 50 points de base, et poursuit cette baisse des taux en novembre.
Lors de sa récente allocution, le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a laissé entendre qu'une pause serait observée lors de la prochaine réunion de décembre, mais l'analyse générale des institutions d'investissement est que la tendance à la baisse des taux d'intérêt se poursuivra l'année prochaine.
C'est pourquoi l'article ci-dessous, datant d'il y a deux semaines, indique que le marché immobilier commercial américain, particulièrement sensible aux taux d'intérêt, anticipe un rebond compte tenu de l'évolution de la politique de la Réserve fédérale.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Ci-dessous, vous trouverez des graphiques illustrant l'évolution de l'indice des prix CPPI (Commercial Property Price Index) pour l'immobilier commercial aux États-Unis et en Europe.
Aux États-Unis, les prix, qui n'avaient cessé de baisser depuis novembre dernier en raison des prévisions d'une baisse des taux d'intérêt dès le milieu de l'année 2024, se sont stabilisés. Ils ont ensuite légèrement augmenté, pour finalement stagner ces trois derniers mois (août à octobre).
Soit les effets de la baisse des taux d'intérêt ne se répercutent pas encore sur le marché CRE en raison d'un décalage temporel, soit le marché ne réagit pas fortement à cette baisse ; l'une de ces deux hypothèses est probablement la bonne.
Indice immobilier commercial américain, Source : Greenstreet.com
Indice immobilier commercial européen, Source : Greenstreet.com
Le graphique ci-dessous, fourni régulièrement par Trepp.com, présente l'évolution du taux de défaillance des CMBS (titres adossés à des créances hypothécaires commerciales) par type d'immeuble commercial.
L'expérience montre que, pour un actif donné, un taux de défaillance des prêts reste généralement gérable tant qu'il ne dépasse pas un certain seuil, souvent autour de 7 à 8 %. Au-delà de ce niveau, la situation devient problématique, et l'augmentation du taux de défaillance s'accélère souvent.
Comme le montre le graphique ci-dessous, le secteur le plus problématique est celui des bureaux (principalement des immeubles). Le taux de défaillance a légèrement dépassé les 7 % cet été et continue d'augmenter rapidement, comme le montrent les données les plus récentes d'octobre.
Le secteur de l'immobilier industriel (industrial) affiche également un taux de défaillance élevé, proche de 7 %, mais sa croissance semble s'être stabilisée après la baisse des taux d'intérêt. En revanche, la hausse du taux de défaillance dans le secteur des bureaux ne montre aucun signe de ralentissement.
Si l'on se fie à cette tendance, une baisse rapide des taux directeurs par la Réserve fédérale pourrait permettre de contenir la situation dans les autres secteurs avant qu'elle ne s'aggrave, mais il semble que le secteur des bureaux (immeubles) ait déjà franchi un point de non-retour, et qu'une simple baisse des taux, même conséquente, ne suffise pas à renverser la tendance.
Taux de défaut des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) en octobre 2024 (Source : Trepp.com)
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