- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
Néhány hónappal ezelőtt még gyakran lehetett olvasni híreket arról, hogy néhány hazai befektetési intézmény másodlagos jelzáloghiteleket nyújtott amerikai vagy európai kereskedelmi ingatlanokba (főként épületekbe), majdnem minden tőkéjüket elveszítve. Újabban mintha kicsit elcsendesedett volna a helyzet.
Az alábbi hír a 2024. II. negyedévre vonatkozó amerikai kereskedelmi ingatlanpiaccal kapcsolatos, július végi hír volt. A tartósan magas kamatok hatására a kereskedelmi ingatlanpiac továbbra is stagnált, és a zálogjogok érvényesítése 9 év óta a legmagasabb szintre emelkedett.
Ezután, a szeptemberi FOMC ülésen kezdte a Fed a kamatcsökkentést 50 bázisponttal, és novemberben is folytatta a kamatcsökkentést.
A következő, decemberi ülésen a kamatok fagyasztására számítanak, és Powell Fed-elnök nemrégiben tartott beszédében arra utalt, hogy legalább egyszer szüneteltetni fogják a csökkentést. Ámde általánosságban a befektetési intézmények úgy vélik, hogy a kamatcsökkentési irányzat jövőre is folytatódni fog.
Ezért a 2 hete megjelent cikk arról számol be, hogy az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac, amely különösen érzékeny a kamatszintre, a Fed ilyen irányultsága alapján fellendülést vár.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Az alábbiakban az amerikai és európai kereskedelmi ingatlanok (CRE) árindekszének (CPPI) alakulását mutató grafikonok láthatók.
Az Egyesült Államokban a tavaly novemberi körüli időszaktól kezdve, a 2024-es kamatcsökkentés várakozásának hatására folyamatosan csökkenő árak egy ideig megálltak, majd enyhén emelkedni kezdtek, és az elmúlt három hónapban (augusztus-október) stagnáltak.
Még nem tükröződik kellőképpen a kamatcsökkentés hatása a CRE piacra, időbeni eltérés miatt, vagy a piac már nem reagál erősen a kamatcsökkentésre... valószínűleg a kettő közül az egyik.
Amerikai kereskedelmi ingatlan index, Forrás: Greenstreet.com
Európai kereskedelmi ingatlan index, Forrás: Greenstreet.com
Az alábbiakban a Trepp.com által rendszeresen közzétett, kereskedelmi ingatlan típus szerinti CMBS (kereskedelmi ingatlan-jelzáloghitel-értékesítési kötvény) késedelmi arányának alakulását mutató diagram látható.
Általában tapasztalható, hogy egy adott eszköz hitelkésedelme akkor válik problémássá, ha a 7-8%-os határt átlépi, miután a korábbi alacsony szint után egy ideig emelkedett. Ezt a szintet átlépve a késedelem növekedési üteme is felgyorsulhat.
A lenti diagramból is látható, hogy a legnagyobb problémát az irodák (főleg épületek) jelentik. A nyári 7%-os késedelmi arányt fokozatosan átlépték, és az októberi legfrissebb adatok szerint is gyorsan növekszik.
Az ipari ingatlanok (industrial) késedelmi aránya is közel van a 7%-hoz, de a kamatcsökkentés után a növekedés mérséklődött. Ezzel szemben az irodák késedelmi arányának növekedése nem lassul.
E tendencia alapján, ha a Fed gyors ütemben csökkenti a kamatlábat, a többi típusnál a helyzet súlyosbodása előtt meg lehet állítani a folyamatot, de az irodák (épületek) esetében úgy tűnik, hogy a kamatcsökkentés ellenére is önállóan a recesszió felé halad, hacsak nem nagyon gyors, folyamatos kamatcsökkentés történik.
2024. október, Kereskedelmi ingatlanok jelzáloghitel-elmaradási aránya (CMBS) (Forrás: Trepp.com)
Hozzászólások0