- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
Beberapa bulan lalu, sering muncul berita tentang lembaga investasi domestik yang berinvestasi di properti komersial AS atau Eropa (terutama gedung), kemudian hampir kehilangan seluruh modalnya. Namun, belakangan ini sepertinya agak mereda.
Berita di bawah ini adalah berita tentang pasar properti komersial AS pada kuartal ke-2 tahun ini yang dirilis pada akhir Juli lalu. Isinya menyebutkan bahwa pada kuartal ke-2, dampak dari suku bunga tinggi yang berkelanjutan menyebabkan pasar properti komersial tetap lesu, dengan penyitaan mencapai angka tertinggi dalam 9 tahun terakhir.
Kemudian, mulai dari FOMC September, The Fed mulai menurunkan suku bunga acuan dengan penurunan besar 50bp, dan melanjutkan penurunan suku bunga pada bulan November.
Dalam pidato terbarunya, Ketua The Fed, Powell, memberikan isyarat bahwa pada pertemuan selanjutnya di bulan Desember, akan dilakukan penghentian sementara, tetapi secara umum, analisis dari lembaga investasi saat ini menunjukkan bahwa penurunan suku bunga akan berlanjut hingga tahun depan.
Oleh karena itu, artikel dua minggu lalu di bawah ini menyampaikan ekspektasi bahwa pasar properti komersial AS, yang sangat sensitif terhadap tingkat suku bunga, juga mengantisipasi rebound seiring dengan sentimen The Fed.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Berikut adalah grafik yang menunjukkan tren indeks harga properti komersial (CRE) di AS dan Eropa, yaitu CPPI.
Di AS, harga yang terus turun sejak akhir November tahun lalu karena proyeksi penurunan suku bunga yang akan dimulai pada pertengahan 2024, akhirnya berhenti turun. Setelah itu, harga terus naik sedikit demi sedikit, dan dalam tiga bulan terakhir (Agustus-Oktober), indeks menunjukkan keadaan stagnan.
Mungkin salah satu dari dua hal ini yang terjadi: penurunan suku bunga belum tercermin dengan baik di pasar CRE karena adanya perbedaan waktu, atau pasar berada dalam kondisi yang tidak terlalu bereaksi terhadap penurunan suku bunga.
Indeks Properti Komersial AS, Sumber: Greenstreet.com
Indeks Properti Komersial Eropa, Sumber: Greenstreet.com
Berikut adalah grafik dari Trepp.com yang secara berkala meneliti dan menyediakan tren tingkat keterlambatan pembayaran CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) berdasarkan jenis properti komersial.
Secara empiris, sering terjadi bahwa tingkat keterlambatan pembayaran suatu aset tertentu masih baik-baik saja meskipun meningkat dari titik terendah hingga mencapai tingkat tertentu, tetapi masalah muncul ketika melewati angka 7-8%. Seringkali, ketika melewati angka ini, kecepatan peningkatan tingkat keterlambatan pembayaran juga meningkat.
Dari grafik di bawah ini, terlihat bahwa yang paling bermasalah adalah sektor perkantoran (terutama gedung). Tingkat keterlambatan pembayaran pada musim panas tahun ini sedikit demi sedikit melampaui angka 7%, dan pada data terbaru bulan Oktober, tingkat keterlambatan pembayaran ini terus meningkat pesat.
Properti industri juga memiliki tingkat keterlambatan pembayaran yang cukup tinggi mendekati 7%, tetapi setidaknya tren kenaikannya tertahan setelah penurunan suku bunga. Sebaliknya, tren peningkatan tingkat keterlambatan pembayaran di sektor perkantoran belum menunjukkan tanda-tanda melambat.
Jika melihat tren ini, jika The Fed melakukan penurunan suku bunga acuan dengan cepat, mungkin jenis properti lainnya dapat dikendalikan sebelum masalah menjadi lebih besar. Namun, saya merasa sektor perkantoran (gedung) mungkin sudah condong ke arah penurunan, bahkan jika penurunan suku bunga berlanjut, kecuali jika dilakukan penurunan besar secara beruntun.
Tingkat Tunggakan Surat Berharga Beragun Aset (CMBS) Properti Komersial Oktober 2024 (Sumber: Trepp.com)
Komentar0