- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
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Qualche mese fa, si sentiva spesso parlare di istituzioni finanziarie coreane che avevano investito in seconde ipoteche su immobili commerciali negli Stati Uniti o in Europa (principalmente edifici), perdendo quasi tutto il capitale investito. Ultimamente, però, la situazione sembra essersi un po' calmata.
La notizia qui sotto, pubblicata a fine luglio, riguardava il mercato immobiliare commerciale statunitense nel secondo trimestre dell'anno. A causa della persistenza degli alti tassi di interesse, il mercato immobiliare commerciale era ancora in crisi, con un numero di pignoramenti ai massimi degli ultimi nove anni.
A partire dalla riunione FOMC di settembre, la Federal Reserve ha iniziato a ridurre i tassi di interesse di 50 punti base, proseguendo con ulteriori tagli a novembre.
Sebbene il presidente della Fed, Jerome Powell, abbia recentemente suggerito in un discorso che a dicembre, durante la prossima riunione, si procederà con un periodo di stallo, l'analisi generale delle istituzioni finanziarie prevede che la tendenza al ribasso dei tassi di interesse continuerà anche nel prossimo anno.
Pertanto, l'articolo di due settimane fa, riportato qui sotto, indica che anche il mercato immobiliare commerciale statunitense, particolarmente sensibile ai tassi di interesse, si aspetta una ripresa in linea con l'orientamento della Federal Reserve.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Di seguito sono riportati i grafici che mostrano l'andamento dell'indice dei prezzi CPPI (Commercial Property Price Index) per gli immobili commerciali negli Stati Uniti e in Europa.
Negli Stati Uniti, a partire da novembre dello scorso anno, con la previsione di un'imminente riduzione dei tassi di interesse a partire dalla metà del 2024, i prezzi, in costante calo, si sono stabilizzati. Successivamente, hanno registrato un lieve aumento, per poi rimanere sostanzialmente invariati negli ultimi tre mesi (agosto-ottobre).
Questo significa che gli effetti della riduzione dei tassi di interesse non si stanno ancora riflettendo sul mercato CRE, oppure che il mercato non sta reagendo significativamente a tali riduzioni. Una di queste due ipotesi è probabilmente corretta.
Indice immobiliare commerciale statunitense, Fonte: Greenstreet.com
Indice immobiliare commerciale europeo, Fonte: Greenstreet.com
Il grafico seguente, fornito periodicamente da Trepp.com, mostra l'andamento del tasso di insolvenza dei CMBS (titoli obbligazionari garantiti da mutui ipotecari commerciali) per tipologia di immobile commerciale.
Storicamente, si è osservato che il tasso di insolvenza di un determinato bene rimaneva accettabile fino a raggiungere un certo livello, solitamente intorno al 7-8%, dopodiché la situazione iniziava a diventare problematica. Superata questa soglia, la velocità di crescita del tasso di insolvenza tendeva ad aumentare.
Come si può vedere dal grafico, il problema maggiore riguarda gli uffici (principalmente edifici). Durante l'estate, il tasso di insolvenza ha superato di poco il 7%, e ad ottobre, secondo i dati più recenti, continua a crescere rapidamente.
Anche per gli immobili industriali il tasso di insolvenza, pur non essendo basso (vicino al 7%), sembra essersi stabilizzato dopo la riduzione dei tassi di interesse. Al contrario, la crescita del tasso di insolvenza per gli uffici non accenna a rallentare.
Se la Federal Reserve continua a ridurre i tassi di interesse a un ritmo sostenuto, è probabile che la situazione per le altre tipologie di immobili possa essere tenuta sotto controllo prima che peggiori ulteriormente. Tuttavia, si teme che per gli uffici (edifici) la situazione sia già irreversibile, e che anche una rapida riduzione dei tassi, se non drastica, non basti a invertire la tendenza al ribasso.
Tasso di insolvenza dei titoli di credito ipotecari commerciali (CMBS) di ottobre 2024 (Fonte: Trepp.com)
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