금리인하 시작 속에도 미국 상업용부동산 지수는 정체, 오피스의 CMBS 연체율 증가는 지속

몇 달 전까지 가끔 국내 투자기관들이 미국이나 유럽의 상업용 부동산(주로 빌딩)에 후순위로 투자했다가 거의 원금을 날리고 했다던 뉴스들이 종종 보이곤 했는데요. 요즘은 살짝 잠잠해진 느낌입니다.

​

아래 뉴스는 지난 7월말에 나온 올해 2분기의 미국 상업용 부동산 시장 관련 뉴스였는데요. 2분기 때에 고금리 지속으로 인한 여파로 상업용 부동산 시장의 침체가 여전하여 압류가 9년만에 최대치를 기록했었다는 내용이었습니다.

그리고 나서 9월 FOMC부터 연준이 50bp 빅컷으로 하는 기준금리 인하를 시작했고 11월에도 연속으로 금리인하를 이어나가고 있습니다.

​

다음 회의인 12월에는 동결을 하면서 한번 정도는 쉴 것이라는 뉘앙스를 파월 연준 의장이 최근 연설에서 보내오곤 했지만, 전반적으로 내년에도 계속 금리인하 기조는 이어질 것이라는게 현재 일반적인 투자기관들의 분석입니다.

​

그래서 아래 2주 전의 기사는 금리 수준에 유독 민감한 미국의 상업용 부동산 시장도 이런 연준의 분위기에 맞추어 반등을 기대하고 있다는 기대감을 전하고 있습니다.

아래는 미국과 유럽 지역의 상업용 부동산(CRE)의 가격지수인 CPPI의 추이를 보여주는 그래프들입니다.

​

미국의 경우 작년 말인 11월 경부터 2024년 중 부터는 금리인하가 곧 시작될 것이라는 관측으로 계속 하락하던 가격이 일단 멈춰섰고, 그 이후 소폭씩 계속 오르다가 최근 석 달(8~10월) 정도의 기간에는 지수가 정체 상태를 보이고 있습니다.

​

아직 금리인하의 약빨이 시차에 의해 CRE 시장에 잘 반영되지 않고 있거나, 혹은 금리인하에도 지금 크게 반응하지 못하는 시장 상태가 되어 있거나.. 둘 중의 하나이겠지요.

아래는 Trepp.com에서 주기적으로 조사해 제공하고 있는 상업용 부동산 타입별 CMBS(상업용 부동산 담보대출 유동화 채권)의 연체율 추이를 보여주는 차트입니다.

​

보통 특정 자산의 대출 연체율이 과거에도 바닥에서 어느 정도까지는 계속 올라올 때 까지는 괜찮았다가 7~8% 라인을 넘어가게 되면서 문제화 되는 경우가 경험적으로 많았던 듯 합니다. 이 수준을 넘어서면 연체율이 증가하는 속도도 더 빨리지는 경향이 나타나는 경우도 많았구요.

​

아래 차트에서 봐도 역시나 가장 문제가 되고 있는 것은 오피스(주로 빌딩)입니다. 올해 여름 7% 대의 연체율을 슬금슬금 넘어서서 최근 데이터인 10월에도 이 연체율은 빠르게 증가하고 있습니다.

​

그 아래에 있는 산업용 부동산(industrial)도 연체율이 7%에 가깝게 낮지는 않은데 그래도 금리인하 이후에 상승세가 일단은 눌리는 모습을 보이고 있습니다. 그에 반해 오피스의 연체율 상승세는 추세가 죽지 않고 있는 기세를 보이고 있는 것이죠.

​

이 추이만 보면 연준이 빠른 속도로 기준금리 인하를 해 나간다면 다른 타입은 어느 정도에서 일이 더 커지기 전에 눌러놓을 수 있을 것 같은데, 왠지 오피스(빌딩)는 금리인하가 이어진다고 해도 연속 빅컷 정도의 빠른 속도가 아니라면 이미 침체 쪽으로 혼자 기울어지는 상태로 넘어간게 아닌가 하는 생각이 들기도 합니다.

https://www.trepp.com/trepptalk/cmbs-delinquency-rate-nears-6-percent-in-october-2024