- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
Tot voor een paar maanden geleden zagen we regelmatig nieuwsberichten over Zuid-Koreaanse investeringsinstellingen die in Amerikaans of Europees commercieel vastgoed (voornamelijk gebouwen) hadden geïnvesteerd met een achtergestelde positie, en daarbij bijna al hun inleg verloren. Tegenwoordig lijkt het wat rustiger te zijn.
Het onderstaande nieuwsbericht verscheen eind juli en betrof de Amerikaanse markt voor commercieel vastgoed in het tweede kwartaal van dit jaar. Het bericht meldde dat de aanhoudende hoge rente leidde tot een aanhoudende neergang in de markt voor commercieel vastgoed, met een recordaantal executie (beslagleggingen) van 9 jaar.
Vervolgens, vanaf de FOMC-vergadering van september, begon de Federal Reserve met renteverlagingen van 50 basispunten, en deze renteverlagingen werden in november voortgezet.
Tijdens de volgende vergadering in december zal de rente waarschijnlijk worden gehandhaafd, wat suggereert dat er een pauze zal zijn, zoals Fed-voorzitter Powell onlangs in een toespraak aangaf. Over het algemeen verwachten investeringsinstellingen echter dat de renteverlagingen ook volgend jaar zullen worden voortgezet.
Het onderstaande artikel van twee weken geleden geeft aan dat de Amerikaanse markt voor commercieel vastgoed, die zeer gevoelig is voor de rentestand, een opleving verwacht als gevolg van deze houding van de Federal Reserve.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Hieronder vindt u grafieken die de ontwikkeling van de CPPI (Commercial Property Price Index) voor commercieel vastgoed in de Verenigde Staten en Europa laten zien.
In de Verenigde Staten is de prijs, die sinds november vorig jaar gestaag daalde vanwege de verwachting dat de renteverlagingen begin 2024 zouden beginnen, tot stilstand gekomen. Sindsdien is de prijs geleidelijk gestegen, maar de afgelopen drie maanden (augustus-oktober) is de index stabiel gebleven.
De renteverlagingen hebben nog geen effect op de CRE-markt, of de markt reageert momenteel niet sterk op renteverlagingen. Het is een van beide.
Amerikaanse commerciële vastgoedindex, Bron: Greenstreet.com
Europese commerciële vastgoedindex, Bron: Greenstreet.com
Hieronder staat een grafiek van Trepp.com, die periodiek onderzoek uitvoert naar de ontwikkeling van het achterstallige percentage van CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) voor verschillende soorten commercieel vastgoed.
Ervaring leert dat het achterstallige percentage van een bepaald actief meestal geen probleem oplevert, totdat het vanaf een bepaald niveau stijgt. Vanaf ongeveer 7-8% wordt het vaak problematisch, en de stijging versnelt vaak boven dit niveau.
Zoals u in de onderstaande grafiek kunt zien, is het grootste probleem de kantoormarkt (voornamelijk gebouwen). De achterstallige percentages stegen in de zomer licht boven de 7%, en dit percentage stijgt snel, zelfs in de recente gegevens van oktober.
Het achterstallige percentage op de industriële vastgoedmarkt (industrial) ligt ook rond de 7%, maar de stijging lijkt na de renteverlagingen te zijn gestopt. Daarentegen blijft de stijging van het achterstallige percentage op de kantorenmarkt aanhouden.
Als we naar deze trend kijken, lijkt het erop dat als de Federal Reserve de rente snel verlaagt, de problemen op andere markten beheersbaar zijn voordat ze te groot worden. Maar voor kantoorgebouwen vraag ik me af of de markt niet al in een neerwaartse spiraal zit, zelfs als de rente wordt verlaagd, tenzij het tempo van de verlagingen aanzienlijk wordt versneld.
Achterstand op commerciële hypotheekleningen (CMBS) in oktober 2024 (Bron: Trepp.com)
Reacties0