- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
Kilka miesięcy temu często pojawiały się informacje o tym, że krajowe instytucje inwestycyjne inwestowały w amerykańskie lub europejskie nieruchomości komercyjne (głównie budynki), zajmując pozycję pożyczkodawców drugiej kolejności, a następnie traciły prawie cały kapitał. Obecnie sytuacja wydaje się nieco spokojniejsza.
Poniższa wiadomość pochodzi z końca lipca i dotyczy rynku amerykańskich nieruchomości komercyjnych w drugim kwartale 2024 roku. Zawierała informacje o tym, że w drugim kwartale, w wyniku utrzymujących się wysokich stóp procentowych, stagnacja na rynku nieruchomości komercyjnych utrzymywała się, a liczba zajęć egzekucyjnych osiągnęła najwyższy poziom od 9 lat.
Następnie, począwszy od posiedzenia FOMC we wrześniu, Rezerwa Federalna rozpoczęła obniżanie stóp procentowych o 50 punktów bazowych, kontynuując tę tendencję również w listopadzie.
Podczas ostatniego posiedzenia w grudniu, przewodniczący Rezerwy Federalnej, Jerome Powell, zasugerował w swoim najnowszym przemówieniu, że nastąpi tymczasowe wstrzymanie obniżek stóp procentowych, jednakże generalnie panuje przekonanie wśród instytucji inwestycyjnych, że tendencja spadkowa stóp procentowych utrzyma się w przyszłym roku.
Dlatego też, poniższy artykuł sprzed dwóch tygodni donosi o oczekiwaniach wzrostu na rynku amerykańskich nieruchomości komercyjnych, który jest szczególnie wrażliwy na poziom stóp procentowych, w związku z zapowiedziami Rezerwy Federalnej.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Poniżej przedstawiono wykresy ilustrujące zmiany wskaźnika cen nieruchomości komercyjnych (CPPI) w Stanach Zjednoczonych i Europie.
W Stanach Zjednoczonych, od listopada ubiegłego roku, w związku z przewidywaniami obniżek stóp procentowych, które miały rozpocząć się w połowie 2024 roku, spadek cen zatrzymał się. Następnie ceny stopniowo rosły, a w ciągu ostatnich trzech miesięcy (sierpień-październik) wskaźnik utrzymywał się na tym samym poziomie.
Wpływ obniżek stóp procentowych na rynek nieruchomości komercyjnych jest opóźniony, albo rynek nie reaguje znacząco na obniżki stóp procentowych – jedna z tych dwóch możliwości jest prawdopodobna.
Indeks amerykańskich nieruchomości komercyjnych, źródło: Greenstreet.com
Indeks europejskich nieruchomości komercyjnych, źródło: Greenstreet.com
Poniższy wykres przedstawia tendencje wskaźnika przeterminowanych płatności CMBS (obligacji zabezpieczonych kredytami hipotecznymi na nieruchomości komercyjne) dla różnych typów nieruchomości komercyjnych, regularnie publikowane przez Trepp.com.
Na podstawie doświadczeń, wskaźnik przeterminowanych płatności danego aktywa zazwyczaj rośnie do pewnego poziomu, zanim zacznie się pogarszać sytuacja. Często, gdy przekroczy poziom 7-8%, pojawiają się problemy. Przekroczenie tego progu często prowadzi do szybszego wzrostu liczby przeterminowanych płatności.
Jak widać na poniższym wykresie, największy problem stanowią nieruchomości biurowe (głównie budynki). W tym roku latem wskaźnik przeterminowanych płatności przekroczył 7%, a w najnowszych danych z października nadal szybko rośnie.
Wskaźnik przeterminowanych płatności dla nieruchomości przemysłowych (industrial) również jest wysoki, bliski 7%, ale po obniżce stóp procentowych wzrost ten się zatrzymał. W przeciwieństwie do tego, wzrost wskaźnika przeterminowanych płatności dla nieruchomości biurowych wciąż trwa.
Biorąc pod uwagę te tendencje, szybkie obniżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną mogłyby pomóc w opanowaniu sytuacji w innych sektorach, zanim problemy się pogłębią. Jednakże, wydaje się, że rynek nieruchomości biurowych (budynków) już pogrąża się w recesji, i nawet jeśli obniżki stóp procentowych będą kontynuowane, to chyba nie będą wystarczająco szybkie, aby odwrócić ten trend.
Wskaźnik przeterminowanych płatności obligacji zabezpieczonych hipoteką komercyjną (CMBS) w październiku 2024 r. (źródło: Trepp.com)
Komentarze0