- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
Несколько месяцев назад часто появлялись новости о том, что некоторые южнокорейские инвестиционные институты, вложив средства в коммерческую недвижимость США и Европы (в основном здания) в качестве залоговых кредитов, практически потеряли весь свой капитал. Сейчас об этом как-то затихло.
В новостях ниже, опубликованных в конце июля, рассказывалось о ситуации на рынке коммерческой недвижимости США во втором квартале текущего года. Из-за сохранения высоких процентных ставок рынок коммерческой недвижимости оставался в стагнации, а количество изъятий достигло максимального значения за 9 лет.
Затем, начиная с заседания FOMC в сентябре, Федеральная резервная система (ФРС) начала снижение базовой процентной ставки на 50 базисных пунктов, и в ноябре снижение продолжилось.
На последнем заседании в декабре ФРС, судя по недавним выступлениям председателя ФРС Джерома Пауэлла, намерена сделать паузу, но в целом, по мнению большинства инвестиционных институтов, курс на снижение процентных ставок сохранится и в следующем году.
Поэтому в статье от двух недель назад говорится о том, что рынок коммерческой недвижимости США, который очень чувствителен к уровню процентных ставок, ожидает роста на фоне подобной позиции ФРС.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Ниже приведены графики, показывающие динамику индекса цен на коммерческую недвижимость (CPPI) в США и Европе.
В США, начиная с ноября прошлого года, на фоне прогнозов о начале снижения процентных ставок в середине 2024 года, падение цен приостановилось, после чего цены начали постепенно расти, а в последние три месяца (август-октябрь) индекс находится в стагнации.
Возможно, эффект снижения процентных ставок еще не отразился на рынке коммерческой недвижимости из-за временной задержки, или рынок находится в состоянии, когда он не реагирует на снижение ставок... Один из этих двух вариантов.
Индекс коммерческой недвижимости США, Источник: Greenstreet.com
Индекс коммерческой недвижимости Европы, Источник: Greenstreet.com
Ниже представлена диаграмма, на которой показана динамика уровня просроченных платежей по CMBS (ценные бумаги, обеспеченные ипотекой на коммерческую недвижимость) в разбивке по типам коммерческой недвижимости, регулярно публикуемая Trepp.com.
Как показывает опыт, обычно, пока уровень просроченных платежей по определенному активу не достигнет определенного уровня, всё нормально, а когда он превышает 7-8%, начинаются проблемы. При этом часто наблюдается ускорение роста уровня просроченных платежей.
Как видно из диаграммы, наибольшие проблемы вызывает офисная недвижимость (в основном здания). Летом этого года уровень просроченных платежей превысил 7%, и в октябре (по последним данным) он продолжает быстро расти.
Уровень просроченных платежей по промышленной недвижимости (industrial) также близок к 7%, но после снижения процентных ставок рост замедлился. В то же время рост уровня просроченных платежей по офисной недвижимости не замедляется.
Если судить по этой динамике, то если ФРС будет продолжать быстро снижать базовую процентную ставку, то для других типов недвижимости ситуация может стабилизироваться до того, как проблемы станут слишком серьезными, но, возможно, ситуация с офисной недвижимостью (зданиями) уже вышла из-под контроля, и даже при снижении ставок, если это не будет происходить слишком быстро, она продолжит ухудшаться.
Уровень просроченных платежей по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным коммерческой недвижимостью (CMBS) в октябре 2024 г. (Источник: Trepp.com)
Комментарии0