- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
เมื่อไม่กี่เดือนก่อน มีข่าวออกมาบ่อยๆ ว่าสถาบันการลงทุนในประเทศบางแห่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐอเมริกาหรือยุโรป (ส่วนใหญ่เป็นอาคาร) ในลำดับรองและเกือบจะสูญเสียเงินต้นทั้งหมด แต่ดูเหมือนว่าช่วงนี้จะเงียบลงไปบ้างแล้ว
ข่าวข้างล่างนี้เป็นข่าวเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐอเมริกาในไตรมาสที่ 2 ซึ่งออกมาเมื่อปลายเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา โดยเนื้อหาคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังคงซบเซาเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงต่อเนื่อง ส่งผลให้การยึดทรัพย์สินสูงสุดในรอบ 9 ปี
จากนั้น ในการประชุม FOMC เดือนกันยายน ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ได้เริ่มลดอัตราดอกเบี้ยลง 50bp (Big Cut) และยังคงลดอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่องในเดือนพฤศจิกายน
แม้ว่าประธานเฟด เจอโรม พาวเวลล์ จะกล่าวในคำแถลงการณ์ล่าสุดว่า ในการประชุมครั้งต่อไปในเดือนธันวาคมนั้น จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ก่อนเพื่อพักบ้าง แต่โดยทั่วไปแล้ว การวิเคราะห์ของสถาบันการลงทุนส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าแนวโน้มการลดอัตราดอกเบี้ยจะดำเนินต่อไปในปีหน้า
ดังนั้น บทความเมื่อ 2 สัปดาห์ก่อนจึงรายงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อระดับอัตราดอกเบี้ยเป็นอย่างมาก กำลังคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากบรรยากาศดังกล่าวของเฟด
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
ด้านล่างนี้เป็นกราฟแสดงแนวโน้มดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (CPPI) ของสหรัฐอเมริกาและยุโรป
ในกรณีของสหรัฐอเมริกา ราคาที่ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว (พฤศจิกายน) เนื่องจากการคาดการณ์ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยจะเริ่มขึ้นในช่วงกลางปี 2024 ได้หยุดลงแล้ว และหลังจากนั้นก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (สิงหาคม-ตุลาคม) ดัชนีดูเหมือนจะหยุดนิ่ง
อาจเป็นเพราะผลของการลดอัตราดอกเบี้ยยังไม่สะท้อนให้เห็นในตลาด CRE หรืออาจเป็นเพราะตลาดอยู่ในภาวะที่ไม่ตอบสนองต่อการลดอัตราดอกเบี้ยอย่างมีนัยสำคัญ หนึ่งในสองอย่างนี้
ดัชนีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐฯ ที่มา: Greenstreet.com
ดัชนีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของยุโรป ที่มา: Greenstreet.com
ด้านล่างนี้คือตารางที่ Trepp.com รวบรวมและจัดทำเป็นประจำ แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มอัตราการผิดนัดชำระหนี้ของ CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) ตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
โดยทั่วไปแล้ว จากประสบการณ์ที่ผ่านมา พบว่าอัตราการผิดนัดชำระหนี้ของสินทรัพย์เฉพาะอย่างนั้นมักจะยังคงอยู่ในระดับที่ยอมรับได้แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นจากจุดต่ำสุด แต่เมื่อเกินระดับ 7-8% ก็จะเริ่มเป็นปัญหา และเมื่อเกินระดับนี้ อัตราการผิดนัดชำระหนี้ก็มักจะเพิ่มขึ้นเร็วขึ้น
จากตารางด้านล่าง จะเห็นได้ว่าปัญหาที่ใหญ่ที่สุดคืออาคารสำนักงาน (Office) โดยอัตราการผิดนัดชำระหนี้ได้เกิน 7% ไปแล้วในช่วงฤดูร้อนปีนี้ และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในข้อมูลล่าสุดของเดือนตุลาคม
อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (Industrial) ก็มีอัตราการผิดนัดชำระหนี้ใกล้เคียงกับ 7% ซึ่งค่อนข้างสูง แต่หลังจากการลดอัตราดอกเบี้ยก็ดูเหมือนว่าจะชะลอตัวลง ในทางกลับกัน อัตราการผิดนัดชำระหนี้ของอาคารสำนักงานยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากแนวโน้มนี้ หากเฟดลดอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว ประเภทอื่นๆ อาจสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ก่อนที่จะลุกลาม แต่ดูเหมือนว่าอาคารสำนักงาน (อาคาร) นั้นอาจจะเริ่มทรุดตัวลงแล้ว แม้ว่าจะมีการลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องก็ตาม ถ้าไม่ใช่การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็วแบบ Big Cut
อัตราการค้างชำระของตราสารหนี้ที่มีหลักประกันด้วยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (CMBS) เดือนตุลาคม 2024 (ที่มา: Trepp.com)
ความคิดเห็น0