- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
Birkaç ay öncesine kadar, yerli yatırım kuruluşlarının Amerika veya Avrupa'daki ticari gayrimenkullere (çoğunlukla binalara) alt sıralardan yatırım yapıp neredeyse tüm sermayelerini kaybettiğine dair haberler sık sık ortaya çıkıyordu. Şimdilerde ise biraz sakinleşmiş gibi görünüyor.
Aşağıdaki haber, geçen temmuz sonlarında yayınlanan ve bu yılın ikinci çeyreğini kapsayan Amerika ticari gayrimenkul piyasasıyla ilgili bir haberdi. İkinci çeyrekte, yüksek faiz oranlarının devam etmesinin etkisiyle ticari gayrimenkul piyasasının durgunluğu devam ediyor ve hacizler 9 yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştı.
Ardından, Eylül FOMC'sinden itibaren Fed, 50 baz puanlık büyük bir indirimle faiz indirimlerine başladı ve Kasım ayında da faiz indirimlerine devam etti.
Sonraki toplantı olan Aralık ayında faiz oranlarını sabitleyerek bir süre ara verecekleri ima edildi, ancak genel olarak yatırım kuruluşlarının genel analizi, önümüzdeki yıl da faiz indirimlerinin devam edeceği yönünde.
Bu nedenle, aşağıdaki iki hafta önceki haber, faiz oranlarına son derece duyarlı olan Amerikan ticari gayrimenkul piyasasının da Fed'in bu tavrına uygun olarak toparlanmayı beklediğini belirtmektedir.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Aşağıda, Amerika ve Avrupa bölgelerindeki ticari gayrimenkullerin (CRE) fiyat endeksi olan CPPI'nin seyri gösterilmektedir.
Amerika Birleşik Devletleri'nde, geçen yılın sonlarında, Kasım ayı civarında, 2024 yılından itibaren faiz indirimlerinin başlayacağına dair tahminlerle sürekli düşüş gösteren fiyatlar bir süreliğine durdu ve daha sonra kademeli olarak yükseldi. Son üç aydır (Ağustos-Ekim) endeks durgunluk gösteriyor.
Faiz indirimlerinin etkisi henüz CRE piyasasına tam olarak yansımamış veya faiz indirimlerine şu anda büyük tepki vermeyen bir piyasa durumu söz konusu olabilir. İki durumdan biridir.
ABD Ticari Gayrimenkul Endeksi, Kaynak: Greenstreet.com
Avrupa Ticari Gayrimenkul Endeksi, Kaynak: Greenstreet.com
Aşağıda, Trepp.com'un düzenli olarak araştırarak sağladığı, ticari gayrimenkul türlerine göre CMBS'nin (Ticari Gayrimenkul Teminatlı Menkul Kıymet) gecikme oranı eğilimini gösteren bir grafik bulunmaktadır.
Genellikle, belirli bir varlığın kredi gecikme oranı geçmişte de taban seviyesinden bir miktar yükselene kadar sorun olmuyordu. Ancak %7-8 seviyesini aştığında sorunlar ortaya çıkmaya başlıyordu. Bu seviyeyi aştığında gecikme oranının artış hızı da daha da hızlanıyordu.
Aşağıdaki grafikten de görülebileceği gibi, en büyük sorunun ofislerde (çoğunlukla binalarda) olduğu görülüyor. Bu yıl yaz aylarında %7'lik gecikme oranını yavaş yavaş aştı ve son verilere göre Ekim ayında da bu oran hızla artıyor.
Altında yer alan endüstriyel gayrimenkuller (endüstriyel) de gecikme oranı %7'ye yakın olsa da faiz indirimlerinin ardından artış yavaşlamış görünüyor. Buna karşılık, ofislerin gecikme oranındaki artışın hızı azalmış değil.
Bu eğilim göz önüne alındığında, Fed hızlı bir şekilde faiz indirimlerine devam ederse diğer türlerdeki sorunlar daha da büyümeden önce kontrol altına alınabilir. Ancak ofisler (binalar) için, faiz indirimleri devam etse bile, ardı ardına büyük indirimler gibi hızlı bir hız değilse, zaten durgunluğa doğru eğilim göstermiş olabilir diye düşünüyorum.
2024 Ekim Ticari Gayrimenkul Teminatlı Tahvil (CMBS) Takip Oranı (Kaynak: Trepp.com)
Yorumlar0