- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
.
Vài tháng trước, thỉnh thoảng có những tin tức cho thấy các tổ chức đầu tư trong nước đầu tư vào bất động sản thương mại (chủ yếu là tòa nhà) ở Mỹ hoặc châu Âu với vị thế thứ yếu, và gần như mất toàn bộ vốn. Dạo này có vẻ đã lắng xuống đôi chút.
Tin tức dưới đây được đưa ra vào cuối tháng 7, liên quan đến thị trường bất động sản thương mại của Mỹ trong quý 2 năm nay. Nội dung cho biết, do tác động của việc lãi suất cao kéo dài trong quý 2, thị trường bất động sản thương mại vẫn trì trệ, dẫn đến số vụ tịch thu đạt mức cao nhất trong 9 năm.
Sau đó, bắt đầu từ cuộc họp FOMC tháng 9, Cục Dự trữ Liên bang (FED) đã bắt đầu giảm lãi suất cơ bản xuống 50bp, và tiếp tục giảm lãi suất trong tháng 11.
Chủ tịch FED Jerome Powell trong bài phát biểu gần đây đã ngụ ý rằng trong cuộc họp tiếp theo vào tháng 12, lãi suất sẽ được giữ nguyên, tạm nghỉ một lần. Tuy nhiên, nhìn chung, các tổ chức đầu tư hiện nay đều nhận định rằng xu hướng giảm lãi suất sẽ tiếp tục diễn ra trong năm tới.
Vì vậy, bài báo dưới đây được đăng cách đây 2 tuần trước cho biết thị trường bất động sản thương mại của Mỹ, vốn rất nhạy cảm với mức lãi suất, đang kỳ vọng vào sự phục hồi theo xu hướng này của FED.
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
Dưới đây là các biểu đồ thể hiện xu hướng của Chỉ số giá bất động sản thương mại (CPPI) tại Mỹ và châu Âu.
Đối với Mỹ, kể từ cuối năm ngoái (khoảng tháng 11), giá cả liên tục giảm do dự đoán lãi suất sẽ bắt đầu giảm từ giữa năm 2024. Sau đó, giá cả bắt đầu tăng nhẹ, và trong ba tháng gần đây (tháng 8-10), chỉ số đang trong trạng thái trì trệ.
Có lẽ, hiệu ứng giảm lãi suất chưa được phản ánh đầy đủ vào thị trường CRE do sự chênh lệch thời gian, hoặc thị trường đang ở trong trạng thái không phản ứng mạnh mẽ với việc giảm lãi suất. Một trong hai trường hợp đó.
Chỉ số bất động sản thương mại Mỹ, Nguồn: Greenstreet.com
Chỉ số bất động sản thương mại châu Âu, Nguồn: Greenstreet.com
Dưới đây là biểu đồ do Trepp.com cung cấp, cho thấy xu hướng tỷ lệ nợ quá hạn của trái phiếu CMBS (trái phiếu chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại) theo từng loại bất động sản thương mại.
Theo kinh nghiệm, đối với một tài sản cụ thể, tỷ lệ nợ quá hạn thường ổn cho đến khi nó tăng lên một mức độ nhất định từ đáy, và khi vượt quá mức 7-8%, vấn đề sẽ trở nên nghiêm trọng. Khi vượt quá mức này, tốc độ tăng tỷ lệ nợ quá hạn cũng thường nhanh hơn.
Nhìn vào biểu đồ dưới đây, vấn đề nghiêm trọng nhất là văn phòng (chủ yếu là tòa nhà). Tỷ lệ nợ quá hạn đã vượt quá 7% vào mùa hè năm nay và tiếp tục tăng nhanh cho đến dữ liệu gần đây nhất vào tháng 10.
Bất động sản công nghiệp (industrial) cũng có tỷ lệ nợ quá hạn không thấp, gần 7%, nhưng tốc độ tăng trưởng đã chậm lại sau khi giảm lãi suất. Ngược lại, tốc độ tăng tỷ lệ nợ quá hạn của văn phòng vẫn chưa có dấu hiệu chậm lại.
Chỉ nhìn vào xu hướng này, nếu FED tiếp tục giảm lãi suất nhanh chóng, các loại hình khác có thể được kiểm soát trước khi vấn đề trở nên nghiêm trọng hơn, nhưng văn phòng (tòa nhà) có vẻ như đã nghiêng về phía suy thoái, ngay cả khi lãi suất tiếp tục giảm, trừ khi giảm mạnh và nhanh chóng.
Tỷ lệ nợ quá hạn trái phiếu bảo đảm bằng bất động sản thương mại (CMBS) tháng 10 năm 2024 (Nguồn: Trepp.com)
Bình luận0