- 美 2분기 부동산 압류 9년만에 최대…상업용 부동산 침체 여파
- 1분기 대비 13% 늘어난 28조원…"상황개선 어렵다 판단해 압류" 팬데믹 이후 사무실 수요급감 여파…CMBS 연체율 11년만에 최고 이지헌 특파원 = 미국의 상업용 부동산시장 침체 지속으로 지난 2분기의 부동산 자
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幾個月前，經常可以看到國內投資機構以次順位投資美國或歐洲商業不動產（主要為大樓），結果幾乎血本無歸的新聞；最近則感覺稍微平靜了一些。
以下是7月底發布的今年第二季美國商業不動產市場相關新聞；內容指出，由於持續高利率的影響，第二季商業不動產市場持續低迷，查封案件創下9年來新高。
之後，從9月聯準會公開市場委員會（FOMC）會議開始，聯準會開始以50個基點的大幅降息，11月也持續降息。
鮑爾主席最近在演講中暗示，12月的下次會議將維持利率不變，休息一次；但總體而言，目前的普遍分析認為，投資機構普遍預期明年將持續降息。
因此，以下兩週前的報導指出，對利率水準極為敏感的美國商業不動產市場，也正期待著聯準會的這一趨勢而出現反彈。
- 美 연준 금리 인하, 상업용 부동산 반등 가능성 시사
- 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하가 미국 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적 변화를 가져올 수 있다는 전망이 나왔다.7일(현지시간) CNBC에 따르면 웰스파고는 연준의 50bp 금리 인하는 글로벌 금융위기 이후 최악의 상업용 부동산 침체가 끝나가고 있음을 의미한다고 전했다.웰스파고 선임 이코노미스트 찰리 도허티는 "금리 인하가 만능 해결책은 아니지만, 덜 제한적인 통화정책이 상업용 부동산 회복의 기반을 마련하고 있다"고 설명했다.그는 "장기 금리 하락이 자본화율 상승 압력을 완화하고 부동산 가치 하락 속도를 늦추고 있다"며
以下是顯示美國和歐洲地區商業不動產（CRE）價格指數（CPPI）趨勢的圖表。
就美國而言，從去年11月底開始，由於預測認為從2024年中開始將很快開始降息，價格持續下跌，但目前已停止下跌，之後持續小幅上漲，最近三個月（8～10月）指數則呈現停滯狀態。
降息的效果可能尚未及時反映在CRE市場，或者市場目前對降息反應遲鈍，可能就是這兩種情況之一。
美國商業不動產指數，資料來源：Greenstreet.com
歐洲商業不動產指數，資料來源：Greenstreet.com
以下是Trepp.com定期調查提供的商業不動產類型別CMBS（商業不動產抵押貸款證券化債券）逾期率趨勢圖。
根據經驗，特定資產的貸款逾期率即使從低點開始上升到一定程度，也通常沒問題，但一旦超過7～8%的水平，就會開始出現問題；超過這個水準後，逾期率上升速度往往也會加快。
從下圖也可以看出，問題最嚴重的是辦公室（主要為大樓）；今年夏天逾期率略微超過7%，根據最新的10月份數據，逾期率仍在快速上升。
工業不動產（industrial）的逾期率雖然也接近7%，不算低，但在降息後，上升趨勢似乎暫時受抑；相比之下，辦公室的逾期率上升趨勢卻持續未減。
從這一趨勢來看，如果聯準會快速降息，其他類型可能在事態擴大之前得到控制，但辦公室（大樓）似乎已經單方面傾向於衰退，除非聯準會以連續大幅降息等快速速度應對，否則恐怕難以扭轉。
2024年10月商業不動產抵押貸款證券(CMBS)違約率 (資料來源：Trepp.com)
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